Comment restaurer une maison ancienne ?

La rénovation de maisons anciennes est souvent le projet d’une vie qui attire de plus en plus de personnes qui recherchent un cachet spécifique pour leur habitation. Il est vrai que ces vieilles bâtisses sont souvent plus attractives que les neuves.

Cependant, acquérir une maison ancienne demande en général de faire des travaux, au moins pour une remise aux normes.

Cela peut vous paraître un investissement important d’argent et de temps, mais gardez à l’esprit qu’en cas de revente, vous pourrez récupérer une très bonne valeur ajoutée.

Afin d’effectuer aux mieux toutes les rénovations nécessaires, lisez notre article jusqu’au bout !

La rénovation d’un bâtiment ancien : planifier et préparer son projet

Avant de vous lancer dans vos travaux, l’état actuel du bâtiment doit être évalué afin que vous puissiez établir l’ampleur des rénovations à réaliser. Selon l’importance des travaux, il peut être nécessaire voire obligatoire de recourir à un architecte afin d’exécuter votre projet.

Enfin, selon l’emplacement de votre propriété, vous devrez respecter certaines règles de conservation du patrimoine et d’urbanisme.

Évaluer l’état du bien et prévoir les travaux à réaliser

La rénovation de bâtiments anciens nécessite une évaluation préalable de ses points faibles et de ses points forts.

Cette étape est essentielle pour répertorier avec précision le travail à effectuer et définir la priorité de telle ou telle opération en fonction de votre budget et de votre emploi du temps. Il y a plusieurs questions essentielles à se poser, dont :

  • La structure/charpente de la maison nécessite-t-elle d’être rénovée ou remplacée ?
  • Les fondations et la structure du bâtiment sont-elles saines ?
  • Le toit doit-il être en partie ou entièrement remplacé ?
  • Les fenêtres sont-elles toutes intactes ? Si oui, est-ce du simple ou double vitrage ?
  • La maison est-elle isolée ? Si oui, l’isolation est-elle toujours efficace et aux normes ?
  • Le chauffage est-il fonctionnel et efficace ? Devez-vous le remplacer pour votre système préféré ?
  • La plomberie est-elle saine et aux normes de sécurité (tuyaux en plomb, fuites, etc)
  • L’électricité et les installations électriques sont-elles aux normes de sécurité ?
  • Vous faudra-t-il casser des cloisons (voire des murs porteurs) afin de refaire l’agencement des pièces ?

Afin d’effectuer ce diagnostic le plus précisément possible, il est fortement recommandé d’avoir recours à un architecte ou un maître d’œuvre. En effet, il sera en mesure de tenir compte de l’état de votre bien tout en vous proposant un projet en adéquation à votre budget et à vos souhaits.

Du début à la fin du projet, il saura vous accompagner tout en s’occupant de l’administratif.

Selon l’état du bien à rénover, vous devrez peut-être effectuer du gros œuvre :

  • Restauration des fondations ;
  • Réparation de la toiture ;
  • Travaux d’isolation ;
  • Adaptation du système de chauffage ;
  • Mise aux normes du réseau électrique ;
  • Rénovation et mise aux normes des canalisations ;
  • Etc.

D’autres travaux plus légers peuvent être à prévoir : repeindre les murs, remplacer les sols, placer du double-vitrage, aménager une nouvelle cuisine, etc.

Si vous appelez un architecte pour votre projet, il saura vous indiquer les travaux les plus urgents.

Demander des devis

Pour chacun des postes de rénovation identifié, il est conseillé de demander plusieurs devis à des artisans appartenant à chacun des corps de métiers concernés. Ainsi, pour la rénovation de l’extérieur de la maison, vous pouvez demander un devis à une entreprise possédant toutes les compétences afin d’économiser en temps et potentiellement sur la facture finale.

En effet, l’artisan fera sans doute un geste commercial si vous lui confiez plusieurs chantiers.

Il est communément admis de faire 3 devis au moins par poste, afin de pouvoir comparer au mieux les prix pratiqués par les entreprises, et tirer les prix vers le bas en les mettant en concurrence.

N’hésitez pas à multiplier les demandes, plus vous en aurez, plus vous aurez de chances d’avoir des prix intéressants.

Conserver le cachet de son bien tout en le mettant en valeur

La rénovation d’une vieille maison ne peut être considérée comme la rénovation d’un nouveau bâtiment.

Lorsque vous travaillez sur ce genre de projet, gardez en tête que tout n’est pas possible et prévisible : attendez-vous à une certaine incertitude dans le plan de rénovation et certains imprévus.

En effet, à mesure de l’avancement des travaux, vous devrez peut-être abandonner certaines de vos idées et changer quelques-uns des projets que vous aviez imaginé au début. Par exemple, des tuyaux peuvent être anciens, en plomb, donc à faire changer entièrement, le tableau électrique peut ne pas être aux normes et vous devrez faire appel à un électricien et possiblement à EDF.

Toutefois, la rénovation peut parfois révéler un potentiel caché par les propriétaires précédents : des moulures cachées par des plinthes, une cheminée cachée par une cloison, un ancien parquet recouvert par une moquette, etc.

Si vous envisagez de moderniser votre maison, veillez à conserver le plus possible son authenticité, en mettant en valeur les installations d’origine (parement, moulures, parquet, etc) qui donnent à votre bien son cachet.

Rénovation d’une maison ancienne : quelles sont les contraintes légales ?

Attention, en France, la conservation du patrimoine est prise très au sérieux : si vous possédez un bien ancien, il sera très certainement soumis à des réglementations strictes concernant sa rénovation, afin que vous ne dénaturiez pas un bien immobilier potentiellement classé.

Vous devez garder ces possibilités en tête, cas cela pourra influencer sur votre agenda et votre budget.

  • Si la propriété n’est pas en secteur protégé : Sauf si le projet stipule que l’apparence de la maison doit être modifiée ou la maison agrandie, il n’y a pas d’autorisation à obtenir. Si vous souhaitez modifier l’aspect extérieur, vous devrez vous conformer aux réglementations du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre ville, et selon la commune dans laquelle vous habitez, vous devrez vous présenter à la mairie afin de déclarer vos travaux à l’avance. En cas d’extension, selon la surface ajoutée, vous devrez demander un permis de construire ou effectuer une déclaration de travaux à votre mairie.
  • Si la propriété est située dans une zone protégée : Si votre projet demande de modifier la façade ou l’extérieur de votre maison, vous devrez demander l’approbation d’un architecte des bâtiments de France. Vous aurez besoin de l’avis de cet architecte pour que la mairie vous autorise à effectuer les travaux.
  • Si la propriété est classée monument historique : Vous devrez vous adresser à la DRAC dont dépend votre bâtiment, à qui vous devrez demander une autorisation de travaux en accord avec les règles de la Conservation Régionale des Monuments Historiques (CRMH). Cette demande de travaux doit être effectuée avec un architecte des bâtiments de France qui fait preuve d’au moins 10 ans d’expérience.

Quel budget au m² selon la rénovation ?

Pour prévoir votre budget, vous devrez prendre en compte plusieurs facteurs :

  • L’état du bien en général
  • Le prix des matériaux et meubles que vous choisirez
  • Si les travaux sont du gros-oeuvre ou de simples retouches ou décoration
  • La taille du bien et de la partie à refaire
  • Les paiements des éventuels professionnels engagés

Quel budget prévoir ?

En général, il existe trois types de rénovation : superficielle, profonde et totale. Selon l’important, il est évident que le prix variera.

Le rafraîchissement : de 200 à 500 euros le m²Changer le sol et/ou le rénoverRepeindre et/ou rénover les murs et plafondsRemplacer certains meubles d’une pièce d’eau et/ou d’une cuisine
La rénovation complète : de 500 à 1500 euros le m²Rénover complètement la salle d’eau/de bain et la cuisineRénover/mettre aux normes le système de plomberie et le réseau électriqueRemplacer/rénover les cloisons en placoplâtreChanger/réparer les fenêtres
La rénovation lourde : plus de 1500 euros le m²Rénover complètement la charpente et la structure de la maisonRemplacer totalement le système d’électricité, la plomberie et l’isolationModifier et/ou démolir des murs porteursRemplacer totalement le mode de chauffage et le chauffe-eauAssainissement général de la bâtisse

La rénovation d’une maison ancienne est donc quelque chose qui ne se fait pas du jour au lendemain.

Cela demande de la préparation et de la planification, ainsi qu’une bonne connaissance des obligations imposées par la France lorsque votre bien est classé en tant que monument historique ou s’il appartient à une zone autour d’un monument historique.

Toutefois, venir à bout de ce projet donne une immense satisfaction et permet souvent de redonner une vie à des bâtiments parfois abandonnés, malgré leur valeur historique.

Par ailleurs, une fois la rénovation terminée, le bien aura gagné une plus-value non négligeable en cas de vente future.

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